Af advokat Henrik Høpner, formand for Danske BOLIGadvokater®

Andelsboliger har generelt haft ry for at være billige. Derfor har de også været svære at få fat på. Til gengæld har det tidligere været nemt og stort set uproblematisk at købe en andelsbolig. Ny lovgivning og den generelle udvikling på boligmarkedet har imidlertid ændret på dette, og det er dermed blevet langt mere komplekst og risikofyldt at købe andelsbolig end nogensinde før.

Mange tror fortsat, at det altid er billigere at bo i en andelsbolig end i en ejerbolig. Det er formentlig også tilfældet, hvis man ser isoleret på en række af de ældre andelsboligforeninger, hvor man skal være mere end heldig for at komme ind. Man skal dog være opmærksom på, at gamle veletablerede foreninger – i lighed med de nye andelsboligforeninger – kan have benyttet de seneste års værdistigninger og nye lånemuligheder til optagelse af nye, store og måske ikke altid lige hensigtsmæssige låntyper.

Det er derfor vigtigt, at du – hvis du overvejer køb af en andelsbolig – blandt meget andet sætter dig grundigt ind i foreningens økonomi.

Boligafgiften

Boligafgiften omfatter betaling til foreningens fællesudgifter herunder de lån, som foreningen måtte have optaget, og det er her problemet ligger. Mange foreninger har nemlig optaget rentetilpasningslån med årlig tilpasning og ofte også afdragsfrihed. Det betyder, at foreningen er meget sårbar over for udsving i renten, og hverken foreningen eller andelshaverne kan almindeligvis få skattefordel af renteudgifterne. Renteforhøjelser slår altså direkte igennem på boligafgiften.

Havner man samtidig i en situation, hvor der også skal afdrages på gælden, ja så er der stor sandsynlighed for, at en del andelshavere får økonomiske problemer, for så stiger boligafgiften  pludselig voldsomt. Dette er starten på en ond cirkel, for den høje boligafgift kan samtidig medvirke til, at andelsboligerne ikke kan sælges, fordi de ikke længere er konkurrencedygtige med tilsvarende ejerboliger på markedet, som pt. falder i pris. Det kan så i sidste ende betyde, at nogle andelsboliger ender på tvangsauktion og i værste fald, at hele foreningen kan få økonomiske problemer.

Man ser som følge heraf også som noget nyt, at andelsboliger handles under andelsværdien, ja sågar helt ned til en enkelt symbolsk krone. Baggrunden er, at den samlede udgift til andelsindskud og løbende boligafgift er blevet så høj, at det overstiger det, som det vil koste at bo i sammenlignelige ejer- og lejeboliger. Det forhold, at man nu ser eksempler på andelslejligheder, som sælges ekstremt billigt, kan altså være et reelt udtryk for, at foreningernes belåning og driftsudgifter medfører så høj en boligafgift eller risiko herfor, at sælger må erkende, at han ikke kan sælge boligen til den formelle andelsværdi.

Kommende vedligeholdelsesarbejder

Et andet væsentligt forhold, der kan få betydning for boligafgiftens fremtidige udvikling, er ejendommens stand. Forestår der således større vedligeholdelsesarbejder – eksempelvis hvad angår vinduer eller tag – ja så må man forvente en væsentlig stigning i boligafgiften, hvis foreningen ikke på forhånd har hensat midler til vedligeholdelsesarbejderne. Det er derfor vigtigt, at du som køber forholder dig til referater fra generalforsamlinger samt evt. vedligeholdelsesplaner.

Sørg for at få rådgivning

Har du først købt, er der ikke så meget at gøre. Det er derfor helt afgørende, at du som andelsboligkøber allierer dig med en boligadvokat allerede inden købet, så du kan få rådgivning om, hvad det er du køber og hvilke forpligtelser og risici, det fører med sig. Boligadvokaten ved  præcis, hvor risiciene kan være gemt, og kan dermed sikre dig mod kedelige overraskelser.

Mange andelsboligkøbere bliver forblændet af store prisnedsættelser og lave andelsværdier, men der er som beskrevet mange forhold der spiller ind, før man kan vurdere om en salgspris  – selv på blot en krone – er for høj…..

Er der tale om helt nye andelsboligprojekter skal du som køber herudover være klar over, at boligadvokaten ikke har mulighed for at forhandle købsvilkårene. En ændring af købsvilkårene er nemlig som regel kun en mulighed, hvis mange andelskøbere slår sig sammen om at gå til en fælles advokat. Kun på den måde kan presset blive så stort, at udbyderen måske vil overveje at foretage ændringer. Boligadvokatens rådgivning vil derfor i denne situation bestå i, at han eller hun orienterer om de særlige problemstillinger, der er knyttet til købet og afslutningsvist konkluderer hvorvidt han eller hun vil anbefale eller fraråde et køb!

BOLIGadvokatens råd:

• Overvej fordele og ulemper ved at handle på en tvangsauktion.
• Kontakt en boligadvokat allerede inden en eventuel besigtigelse.
• Forbered dig grundigt sammen med boligadvokaten allerede inden besigtigelsen og tag eventuelt en byggesagkyndig med.
• Læg dig fast på hvor langt du vil gå i budgivningen og få din boligadvokat med til selve auktionen.

Fakta om Danske BOLIGadvokater

Danske BOLIGadvokater er en sammenslutning af advokater med speciale i boligrådgivning. De har som de eneste fået branchens blå stempel som BOLIGadvokater, fordi de udelukkende arbejder efter de etiske regler for køb og salg af fast ejendom, der er aftalt mellem Advokatsamfundet og Forbrugerrådet. Det betyder bl.a., at en Dansk BOLIGadvokat yder uafhængig rådgivning og ikke har alliancer med andre aktører i branchen som fx banker, realkreditinstitutter, forsikringsselskaber m.v.

Læs mere på www.danskeboligadvokater.dk eller SMS BOLIG til 1220 (alm. sms-takst) og få adgang til foreningens mobilportal.