Af advokat Henrik Høpner, formand for Danske BOLIGadvokater®

Tidligere var det stort set som at vinde i lotteriet, hvis man fik mulighed for at købe en andelsbolig. Derfor gav det almindeligvis ikke anledning til de store overvejelser, hvis man fik chancen for at købe en andelsbolig. Prisudviklingen på andelsboliger samt eksempelvis belåningen i selve foreningerne betyder imidlertid, at dette har ændret sig.

Priserne på andelsboliger er generelt steget over de senere år, og af og til ses det oven i købet, at de nu er dyrere end ejerboliger. Det er således ikke alene i de helt nyetablerede andelsboligforeninger, at de månedlige ydelser – set som ydelser på lån + boligafgift – ofte ligger meget tæt på – eller endog over – hvad det ville koste at bo i en tilsvarende ejerbolig.

Som følge af dette skal andelsboligkøberne nu i højere grad end tidligere forholde sig til, om andelsboligen er at foretrække frem for de ejerboliger, som måske kan fås i samme prisniveau.

Prisudviklingen betyder også, at det nu er så stor en investering at købe andelsbolig, at man bør forholde sig langt mere seriøst til de problemstillinger, der kan være knyttet til det konkrete køb – på nøjagtig samme vis, som man hidtil har gjort med ejerboliger. Man skal i den forbindelse bl.a.  være opmærksom på, om der i boligafgiften er indeholdt ydelser på lån, som andelsboligforeningen har optaget. Hvis dette er tilfældet, er det vigtigt at undersøge, hvad det er for en type lån. Hvis det fx. er afdragsfrie lån med rentetilpasning hvert år, vil boligafgiften blive påvirket ved renteændringer, samt når man på et tidspunkt skal begynde at betale afdrag. I den forbindelse skal man også være opmærksom på, at hverken foreningen eller den enkelte andelshaver kan trække renten på foreningens lån fra i skat.

Andelsbolig ctr. ejerbolig

Mange boligkøbere tror stadig, at andelsboliger pr. definition er billigere end ejerboliger. Det er imidlertid ikke altid tilfældet, hvis man ser på de samlede udgifter.

De fleste andelsboligkøbere skal have finansieret deres andelsboligkøb gennem et lån. Andelsboliglån er imidlertid som regel dyrere end realkreditlån, og når man ser på den samlede økonomi, skal man tillige huske, at lægge den månedlige boligafgift til den nettoydelse man skal betale på lånet hver måned. Herefter har man et udtryk for den samlede månedlige udgift, som man kan anvende til sammenligning med tilsvarende ejerboliger.

Når man køber en andelsbolig, køber man i virkeligheden en andel af den samlede andelsforening, men får en brugsret til den konkrete bolig. Andelsboligforeningen kan have særlige ventelister og regler omkring salg, og man er underlagt reglerne for hvordan andelen prissættes. Man kan naturligvis altid sælge til en lavere pris, men aldrig til en højere pris end andelsværdien + evt. dokumenterede forbedringer jf. gældende regler herom. Man skal i den forbindelse også være opmærksom på, at andelsværdien godt kan falde, da prisfald på det øvrige boligmarked afspejles i de metoder, der ligger til grund for fastsættelsen af andelsværdier.

Som andelsboligejer betaler man ikke ejendomsværdiskat, men andelsforeningen betaler ejendomsskat.

Køber man en ejerbolig, ja så køber man den specifikke bolig, som man også selv bebor, og man er selv herre over, hvem man sælger til og i princippet hvilken pris man ønsker at sælge til.

Får man på et tidspunkt brug for at udleje boligen i en periode er man langt friere stillet som ejer end som andelshaver. Andelshaveren vil nemlig være underlagt andelsboligforeningens vedtægter, som almindeligvis indeholder begrænsninger på i hvilket omfang andelene må udlejes. Dette er sjældent tilfældet i ejerboligforeninger.

Uafhængig rådgivning er vigtig

Som andelsboligkøber skal man som ved ejerboligkøb huske, at sælger og sælgers eventuelle repræsentant naturligvis varetager sælgers interesser og skal sikre ham det bedst mulige salg. Derfor står man sig som køber bedst ved at alliere sig med en professionel og uafhængig rådgiver, som kan gå ind i sagen og vurdere og rådgive om, hvorvidt handelen ser fornuftig ud.

På ejerbolig-markedet er det normen, at man bruger boligadvokat, når man skal købe, for at få sikkerhed for at vilkårene er i orden, og at der ikke ligger latente problemer, som kan vise sig store og dyre. Dette er nu også ved at være ganske almindeligt i forbindelse med køb af andelsbolig. Boligadvokatens rådgivning er naturligvis ansvarsforsikret.

BOLIGadvokatens råd

Start med et gratis og uforpligtende formøde eller en BOLIGaften hos den lokale BOLIGadvokat allerede når du begynder at tænke på ny bolig

Læs mere på www.danskeboligadvokater.dk eller SMS BOLIG til 1220 (alm. sms-takst) og få adgang til foreningens mobilportal.

Fakta om Danske BOLIGadvokater

Danske BOLIGadvokater er en sammenslutning af advokater med speciale i boligrådgivning. De har som de eneste fået branchens blå stempel som BOLIGadvokater, fordi de udelukkende arbejder efter de etiske regler for køb og salg af fast ejendom, der er aftalt mellem Advokatsamfundet og Forbrugerrådet. Det betyder bl.a., at en Dansk BOLIGadvokat yder uafhængig rådgivning og ikke har alliancer med andre aktører i branchen som fx banker, realkreditinstitutter, forsikringsselskaber m.v.