Af advokat Henrik Høpner, formand for Danske BOLIGadvokater®

Tidligere var det stort set som at vinde i lotteriet, hvis man fik mulighed for at købe en andelsbolig. Derfor gav det almindeligvis ikke anledning til de store overvejelser, hvis man fik chancen for at købe en andelsbolig. Prisudviklingen på andelsboliger samt eksempelvis belåningen i selve foreningerne betyder imidlertid, at dette har ændret sig.

Priserne på andelsboliger er generelt steget over de senere år, og af og til ses det oven i købet, at de nu er dyrere end ejerboliger. Det er således ikke alene i de helt nyetablerede andelsboligforeninger, at de månedlige ydelser – set som ydelser på lån + boligafgift – ofte ligger meget tæt på – eller endog over – hvad det ville koste at bo i en tilsvarende ejerbolig.

Som følge af dette skal andelsboligkøberne nu i højere grad end tidligere forholde sig til, om andelsboligen er at foretrække frem for de ejerboliger, som måske kan fås i samme prisniveau.

Prisudviklingen betyder også, at det nu er så stor en investering at købe andelsbolig, at man bør forholde sig langt mere seriøst til de problemstillinger, der kan være knyttet til det konkrete køb – på nøjagtig samme vis, som man hidtil har gjort med ejerboliger. Man skal i den forbindelse bl.a.  være opmærksom på, om der i boligafgiften er indeholdt ydelser på lån, som andelsboligforeningen har optaget. Hvis dette er tilfældet, er det vigtigt at undersøge, hvad det er for en type lån. Hvis det fx. er afdragsfrie lån med rentetilpasning hvert år, vil boligafgiften blive påvirket ved renteændringer, samt når man på et tidspunkt skal begynde at betale afdrag. I den forbindelse skal man også være opmærksom på, at hverken foreningen eller den enkelte andelshaver kan trække renten på foreningens lån fra i skat.

Andelsbolig ctr. ejerbolig

Mange boligkøbere tror stadig, at andelsboliger pr. definition er billigere end ejerboliger. Det er imidlertid ikke altid tilfældet, hvis man ser på de samlede udgifter.

De fleste andelsboligkøbere skal have finansieret deres andelsboligkøb gennem et lån. Andelsboliglån er imidlertid som regel dyrere end realkreditlån, og når man ser på den samlede økonomi, skal man tillige huske, at lægge den månedlige boligafgift til den nettoydelse man skal betale på lånet hver måned. Herefter har man et udtryk for den samlede månedlige udgift, som man kan anvende til sammenligning med tilsvarende ejerboliger.

Når man køber en andelsbolig, køber man i virkeligheden en andel af den samlede andelsforening, men får en brugsret til den konkrete bolig. Andelsboligforeningen kan have særlige ventelister og regler omkring salg, og man er underlagt reglerne for hvordan andelen prissættes. Man kan naturligvis altid sælge til en lavere pris, men aldrig til en højere pris end andelsværdien + evt. dokumenterede forbedringer jf. gældende regler herom. Man skal i den forbindelse også være opmærksom på, at andelsværdien godt kan falde, da prisfald på det øvrige boligmarked afspejles i de metoder, der ligger til grund for fastsættelsen af andelsværdier.

Som andelsboligejer betaler man ikke ejendomsværdiskat, men andelsforeningen betaler ejendomsskat.

Køber man en ejerbolig, ja så køber man den specifikke bolig, som man også selv bebor, og man er selv herre over, hvem man sælger til og i princippet hvilken pris man ønsker at sælge til.

Får man på et tidspunkt brug for at udleje boligen i en periode er man langt friere stillet som ejer end som andelshaver. Andelshaveren vil nemlig være underlagt andelsboligforeningens vedtægter, som almindeligvis indeholder begrænsninger på i hvilket omfang andelene må udlejes. Dette er sjældent tilfældet i ejerboligforeninger.

Uafhængig rådgivning er vigtig

Som andelsboligkøber skal man som ved ejerboligkøb huske, at sælger og sælgers eventuelle repræsentant naturligvis varetager sælgers interesser og skal sikre ham det bedst mulige salg. Derfor står man sig som køber bedst ved at alliere sig med en professionel og uafhængig rådgiver, som kan gå ind i sagen og vurdere og rådgive om, hvorvidt handelen ser fornuftig ud.

På ejerbolig-markedet er det normen, at man bruger boligadvokat, når man skal købe, for at få sikkerhed for at vilkårene er i orden, og at der ikke ligger latente problemer, som kan vise sig store og dyre. Dette er nu også ved at være ganske almindeligt i forbindelse med køb af andelsbolig. Boligadvokatens rådgivning er naturligvis ansvarsforsikret.

BOLIGadvokatens råd

Start med et gratis og uforpligtende formøde eller en BOLIGaften hos den lokale BOLIGadvokat allerede når du begynder at tænke på ny bolig

Læs mere på www.danskeboligadvokater.dk eller SMS BOLIG til 1220 (alm. sms-takst) og få adgang til foreningens mobilportal.

Fakta om Danske BOLIGadvokater

Danske BOLIGadvokater er en sammenslutning af advokater med speciale i boligrådgivning. De har som de eneste fået branchens blå stempel som BOLIGadvokater, fordi de udelukkende arbejder efter de etiske regler for køb og salg af fast ejendom, der er aftalt mellem Advokatsamfundet og Forbrugerrådet. Det betyder bl.a., at en Dansk BOLIGadvokat yder uafhængig rådgivning og ikke har alliancer med andre aktører i branchen som fx banker, realkreditinstitutter, forsikringsselskaber m.v.

Hvorfor vælge selv-salg?

I dagens Danmark oplever mange boligsælgere, at de ejendomsmæglere, som de henvender sig til, nu oplyser, at de opkræver á conto-beløb. Dette er jo for så vidt rimeligt nok, da ejendomsmægleren udfører et stykke arbejde allerede ved oprettelsen af sagen. Men det er nyt og uvant for boligsælgerne, som har været vant til ”Solgt eller Gratis”. Samtidig oplever boligsælgerne, at formidlingsaftalerne indeholder et hav af obligatoriske og frivillige ydelser, som hver for sig udgør relativt små beløb, men som samlet set løber op i endog temmelig store beløb. Det er derfor ofte svært for boligsælgerne, at gennemskue hvilke ydelser der er nødvendige, og hvilke der er overflødige.

Sidst men ikke mindst betyder udviklingen på boligmarkedet, at boligsælgerne almindeligvis ikke får så stort et overskud ved salget som tidligere. Det er derfor helt naturligt, at mange boligsælgere ser på, om de kan minimere deres salgsudgifter gennem forhandling af formidlingsaftalen eller ved at vælge helt eller delvist selv-salg.

Fordele og ulemper ved selv-salg

Hvis du begynder at overveje selv-salg skal du gøre dig klart, at det er komplekst at handle bolig, uanset om du er køber eller sælger. Det er jo ikke uden grund, at selv erfarne boligadvokater efteruddanner sig løbende. Derfor skal du overveje meget nøje, hvor meget du med rimelighed selv kan varetage på betryggende vis.

De fleste vil kunne tage sig af fremvisning og til en vis grad markedsføring. Blot er det vigtigt, at du sikrer, at tekst og billeder fremstår ordentligt og indbydende eller med andre ord, at det ikke fremstår for uprofessionelt. Til gengæld kræver det juridisk ekspertise at udforme et juridisk dokument som købsaftalen. Købsaftalen er det helt centrale dokument i en bolighandel, og indeholder alle handlens vilkår. Købsaftalen fastlægger dermed det ansvar du som sælger pådrager dig i forbindelse med salget. Den fornuftige boligkøber, der allierer sig med sin egen boligadvokat, vil derfor stå endnu stærkere end normalt, hvis du som sælger ikke har professionel bistand til at varetage dine interesser, når aftalegrundlaget skal udarbejdes.

Ved selv-salg har du selv hånd i hanke med salgsudgifterne, og du kan nå langt blot ved annoncering på internettet. Dog skal du være opmærksom på, at din bolig ikke kan komme med på de store boligportaler, som er forbeholdt de professionelle ejendomsmæglere og ejendomsformidlere. Som en undtagelse kan det dog nævnes, at private boligemner ganske gratis kan lægges ind på Danske BOLIGadvokaters hjemmeside (www.bolighandel.dk). De private boligemner vises her sammen med alle de professionelle emner. Herudover vises alle emner også gratis på foreningens mobilportal.

Det kan boligadvokaten hjælpe en sælger med

Hvis du allerede har fundet køber

I denne situation kan du blot henvende dig til en boligadvokat og indgå aftale om, at boligadvokaten bistår med papirarbejdet. Boligadvokaten giver et tilbud på hvad hendes eller hans bistand vil koste, inden sagen påbegyndes. Ved valg af denne løsning får du sikkerhed for, at det juridiske er i orden og vejledning om konsekvenserne af de vilkår, som indgår i aftalen efter forhandling med køber.

Hvis du gerne vil have boligadvokatens hjælp til at finde køber

De boligadvokater, der er registreret som ejendomsformidlere, kan bistå dig i selve salgsprocessen frem til du finder en køber. Dette betyder, at du efter nærmere aftale kan få boligadvokaten til at forestå markedsføring – eksempelvis på bolighandel.dk og boligsiden.dk – hvor emnet vil blive vist sammen med professionelle emner. Du kan også få boligadvokaten til at indrykke annoncer mv., hvis du gerne vil have, at køberne kan se, at du har professionel bistand. Det forhold at du har professionel bistand til det juridiske, vil generelt blive opfattet positivt af køberne. Det betyder nemlig, at købers udgifter til egen boligadvokat bliver af samme størrelsesorden, som når der er ejendomsmægler på sagen. Har du derimod ikke professionel hjælp, er købers boligadvokat nødt til at bruge ekstra tid på at forholde sig til uprofessionelt og/eller manglende materiale.

Få et gratis formøde og hør om mulighederne!

Hvis du overvejer en selv-salgsløsning, så start med et gratis formøde hos en boligadvokat i nærheden. Du kan her få en rigtig god fornemmelse af arbejdsdelingen mellem dig og boligadvokaten, og du kan samtidig få et helt konkret og uforpligtende tilbud på, hvad boligadvokatens bistand vil koste.

BOLIGadvokatens tjekliste til selv-salg

• Afklaring af hvilke dokumenter køber skal have
• Indhentning af evt. manglende dokumenter
• Vurdering
• Salgsopstilling
• Finansieringsforslag
• Plantegning
• Fotos
• Vejledning om tilstandsrapport/ejerskifteforsikring
• Energimærke
• Annoncering på internettet
• Annoncering i aviser
• Professionelt “Til salg skilt”
• Fremvisning af bolig
• Forhandling med køber
• Udarbejdelse af købsaftale
• Gennemgang af skøde/refusionsopgørelse
• Andet_____________________________

Andelsboliger har generelt haft ry for at være billige. Derfor har de også været svære at få fat på. Til gengæld har det tidligere været nemt og stort set uproblematisk at købe en andelsbolig. Ny lovgivning og den generelle udvikling på boligmarkedet har imidlertid ændret på dette, og det er dermed blevet langt mere komplekst og risikofyldt at købe andelsbolig end nogensinde før.

Mange tror fortsat, at det altid er billigere at bo i en andelsbolig end i en ejerbolig. Det er formentlig også tilfældet, hvis man ser isoleret på en række af de ældre andelsboligforeninger, hvor man skal være mere end heldig for at komme ind. Man skal dog være opmærksom på, at gamle veletablerede foreninger – i lighed med de nye andelsboligforeninger – kan have benyttet de seneste års værdistigninger og nye lånemuligheder til optagelse af nye, store og måske ikke altid lige hensigtsmæssige låntyper.

Det er derfor vigtigt, at du – hvis du overvejer køb af en andelsbolig – blandt meget andet sætter dig grundigt ind i foreningens økonomi.

Boligafgiften

Boligafgiften omfatter betaling til foreningens fællesudgifter herunder de lån, som foreningen måtte have optaget, og det er her problemet ligger. Mange foreninger har nemlig optaget rentetilpasningslån med årlig tilpasning og ofte også afdragsfrihed. Det betyder, at foreningen er meget sårbar over for udsving i renten, og hverken foreningen eller andelshaverne kan almindeligvis få skattefordel af renteudgifterne. Renteforhøjelser slår altså direkte igennem på boligafgiften.

Havner man samtidig i en situation, hvor der også skal afdrages på gælden, ja så er der stor sandsynlighed for, at en del andelshavere får økonomiske problemer, for så stiger boligafgiften  pludselig voldsomt. Dette er starten på en ond cirkel, for den høje boligafgift kan samtidig medvirke til, at andelsboligerne ikke kan sælges, fordi de ikke længere er konkurrencedygtige med tilsvarende ejerboliger på markedet, som pt. falder i pris. Det kan så i sidste ende betyde, at nogle andelsboliger ender på tvangsauktion og i værste fald, at hele foreningen kan få økonomiske problemer.

Man ser som følge heraf også som noget nyt, at andelsboliger handles under andelsværdien, ja sågar helt ned til en enkelt symbolsk krone. Baggrunden er, at den samlede udgift til andelsindskud og løbende boligafgift er blevet så høj, at det overstiger det, som det vil koste at bo i sammenlignelige ejer- og lejeboliger. Det forhold, at man nu ser eksempler på andelslejligheder, som sælges ekstremt billigt, kan altså være et reelt udtryk for, at foreningernes belåning og driftsudgifter medfører så høj en boligafgift eller risiko herfor, at sælger må erkende, at han ikke kan sælge boligen til den formelle andelsværdi.

Kommende vedligeholdelsesarbejder

Et andet væsentligt forhold, der kan få betydning for boligafgiftens fremtidige udvikling, er ejendommens stand. Forestår der således større vedligeholdelsesarbejder – eksempelvis hvad angår vinduer eller tag – ja så må man forvente en væsentlig stigning i boligafgiften, hvis foreningen ikke på forhånd har hensat midler til vedligeholdelsesarbejderne. Det er derfor vigtigt, at du som køber forholder dig til referater fra generalforsamlinger samt evt. vedligeholdelsesplaner.

Sørg for at få rådgivning

Har du først købt, er der ikke så meget at gøre. Det er derfor helt afgørende, at du som andelsboligkøber allierer dig med en boligadvokat allerede inden købet, så du kan få rådgivning om, hvad det er du køber og hvilke forpligtelser og risici, det fører med sig. Boligadvokaten ved  præcis, hvor risiciene kan være gemt, og kan dermed sikre dig mod kedelige overraskelser.

Mange andelsboligkøbere bliver forblændet af store prisnedsættelser og lave andelsværdier, men der er som beskrevet mange forhold der spiller ind, før man kan vurdere om en salgspris  – selv på blot en krone – er for høj…..

Er der tale om helt nye andelsboligprojekter skal du som køber herudover være klar over, at boligadvokaten ikke har mulighed for at forhandle købsvilkårene. En ændring af købsvilkårene er nemlig som regel kun en mulighed, hvis mange andelskøbere slår sig sammen om at gå til en fælles advokat. Kun på den måde kan presset blive så stort, at udbyderen måske vil overveje at foretage ændringer. Boligadvokatens rådgivning vil derfor i denne situation bestå i, at han eller hun orienterer om de særlige problemstillinger, der er knyttet til købet og afslutningsvist konkluderer hvorvidt han eller hun vil anbefale eller fraråde et køb!

BOLIGadvokatens råd:

• Overvej fordele og ulemper ved at handle på en tvangsauktion.
• Kontakt en boligadvokat allerede inden en eventuel besigtigelse.
• Forbered dig grundigt sammen med boligadvokaten allerede inden besigtigelsen og tag eventuelt en byggesagkyndig med.
• Læg dig fast på hvor langt du vil gå i budgivningen og få din boligadvokat med til selve auktionen.

Fakta om Danske BOLIGadvokater

Danske BOLIGadvokater er en sammenslutning af advokater med speciale i boligrådgivning. De har som de eneste fået branchens blå stempel som BOLIGadvokater, fordi de udelukkende arbejder efter de etiske regler for køb og salg af fast ejendom, der er aftalt mellem Advokatsamfundet og Forbrugerrådet. Det betyder bl.a., at en Dansk BOLIGadvokat yder uafhængig rådgivning og ikke har alliancer med andre aktører i branchen som fx banker, realkreditinstitutter, forsikringsselskaber m.v.

Læs mere på www.danskeboligadvokater.dk eller SMS BOLIG til 1220 (alm. sms-takst) og få adgang til foreningens mobilportal.

Udviklingen går i retning af, at stadig flere boliger kommer på tvangsauktion, selvom der fortsat er tale om et relativt lille antal totalt set. Mange danskere har et indtryk af, at de kan gøre et kup ved at købe på tvangsauktion, og det kan de måske også, hvis de griber det rigtigt an. Men man skal passe godt på, for der er om muligt endnu flere faldgruber, end når man køber bolig på almindelig vis!

Når en bolig kommer på tvangsauktion er det udtryk for, at ejeren ikke er i stand til at betale sine kreditorer. Ejeren har ofte forsøgt at sætte boligen til salg på almindelig vis, men uden held, hvilket ses oftere nu, hvor boligmarkedet er blevet ramt af stilstand.

Den kreditor, som ønsker huset sat på tvangsauktion, er normalt repræsenteret ved en advokat (også kaldet ”rekvirenten”). Advokaten udarbejder en salgsopstilling samt en beskrivelse af ejendommen. En annonce med beskrivelse af ejendommen samt oplysninger vedrørende tvangsauktionen indrykkes altid i Statstidende samt i dagspressen efter nærmere aftale med fogedretten. Salgsopstilling samt diverse bilag vedrørende boligen kan normalt rekvireres hos den aktuelle fogedret samt hos advokaten. Ofte ligger materialet også på advokatens hjemmeside, www.bolighandel.dk eller på www.tvangsauktioner.dk.

Besigtigelse

Ved tvangsauktioner kan man ikke, som ved almindeligt salg, blot aftale en besigtigelse. Man må i stedet komme på det tidspunkt, hvor der er annonceret officiel besigtigelse, da dette sker med deltagelse af fogedretten.

Det er ikke altid, at ejerne er venligt stemt over for, at der gives adgang til besigtigelse. Derfor kan man af og til kan opleve, at en besigtigelse kun kan gennemføres, fordi fogedretten giver tilladelse til, at en låsesmed låser op til boligen, og det er bestemt ikke altid, at boligen er hverken ren eller pæn.

Afhængig af hvor attraktiv boligen er, kan der møde rigtig mange op til en besigtigelse. Forholdene er således langt fra optimale for en ordentlig gennemgang af boligen – og man har normalt ikke mulighed for at komme igen flere gange. Det er derfor vigtigt, at man er velforberedt, og at man eventuelt allierer sig med en byggesagkyndig, som kan deltage, idet der ikke udarbejdes tilstandsrapporter og dermed heller ikke ejerskifteforsikringer på den slags boliger. Generelt er det endog meget vanskeligt for en auktionskøber, at påberåbe sig mangler og ulovligheder ved ejendommen efterfølgende. Man skal i øvrigt også være opmærksom på, at der normalt ikke er afsat voldsom meget tid til besigtigelsen, så det gælder om at vide, hvad man vil tjekke inden for den sparsomme tid, som er til rådighed.

Dokumenter

Som nævnt gives der adgang til en lang række dokumenter, som man gør klogt i, at sætte sig ordentligt ind i – inden auktionen. Derfor bør man her, såvel som i almindelige ejendomshandler, kontakte en god boligadvokat, som kan gennemgå alle dokumenter og rådgive om betydningen heraf. Det kan også være nyttigt, at få boligadvokaten til at vejlede om, hvordan tvangsauktionen rent praktisk foregår, og hvordan man skal forholde sig, hvis man ønsker at byde.

Det allerbedste er imidlertid, at få boligadvokaten til at deltage i selve auktionen, da det hele går meget hurtigt under selv auktionen – og der er ikke nogen fortrydelsesret! Ofte møder der også mange professionelle tvangsauktions-opkøbere op, og derfor kan man som privat-person godt føle sig på gyngende grund, hvis man ønsker at deltage i budgivningen.

Man skal i øvrigt være opmærksom på, at ejeren af boligen har adgang til at afværge auktionen, hvis han kan fremskaffe det skyldige beløb. En auktion kan afværges helt frem til, at der falder hammerslag på auktionen. Man skal derfor være forberedt på, at alle forberedelserne kan være spildt.

Auktionen

Tvangsauktioner afholdes i fogedretten og mødet ledes af fogeden. Rekvirenten giver en kort beskrivelse jf. salgsopstillingen, ligesom han kan besvare evt. supplerende spørgsmål kortfattet. Det er i øvrigt ganske normalt, at der i forbindelse hermed fremkommer nye oplysninger eksempelvis om forøgede omkostninger eller andet. Herefter kan der bydes, og der gives hammerslag til højestbydende.

I forbindelse med en tvangsauktion tror mange, at budsummen er det beløb, som køber skal betale. Det er imidlertid altid et større beløb, der skal betales, idet man bl.a. skal tillægge ”størstebeløbet”, som er anført i salgsopstillingen. ”Størstebeløbet” består bl.a. af restancer fra ejendomsskatter og rekvirentens omkostninger samt mødesalær. Man skal også tage højde for, at nogle af de lån, der skal indfries, måske kun kan indfries til overkurs. Det er med andre ord en stor fordel på forhånd at have gennemgået dette med sin boligadvokat, så man nøjagtig ved, hvor langt man vil gå i en budgivning, og hvad købet herefter reelt vil koste en.

Når man byder, skal man kunne stille sikkerhed over for Retten umiddelbart efter auktionen. Retten accepterer alene kontanter, bankgaranti eller noteret bankcheck. Sikkerhedsstillelsen vil være afhængig af buddets størrelse og beregnes som anført i tvangsauktionsvilkårene. Alternativt kan boligadvokaten eventuelt – efter nærmere aftale – indestå for beløbet.

Afslutningsvist kan det nævnes, at en auktion ikke nødvendigvis er endelig, idet ejeren eller en panthaver kan begære en ny auktion. Den højestbydende skal i den situation kunne stille garanti for pengene, indtil ejendommen er solgt på ”2 auktion”, hvor der gives endeligt hammerslag. En ny auktion vil typisk finde sted op til 4 uger efter den første auktion.

Fogedretten udarbejder et såkaldt auktionsskøde til den budgiver, som ender med at blive højestbydende, og den hidtidige ejer skal i princippet omgående fraflytte ejendommen. Hvis dette ikke sker, kan fogedretten bistå den nye ejer med hurtigt at sætte den tidligere ejer ud af boligen.

BOLIGadvokatens råd:

• Overvej fordele og ulemper ved at handle på en tvangsauktion.

• Kontakt en boligadvokat allerede inden en eventuel besigtigelse.

• Forbered dig grundigt sammen med boligadvokaten allerede inden besigtigelsen og tag eventuelt en byggesagkyndig med.

• Læg dig fast på hvor langt du vil gå i budgivningen og få din boligadvokat med til selve auktionen.

Fakta om Danske BOLIGadvokater

Danske BOLIGadvokater er en sammenslutning af advokater med speciale i boligrådgivning. De har som de eneste fået branchens blå stempel som BOLIGadvokater, fordi de udelukkende arbejder efter de etiske regler for køb og salg af fast ejendom, der er aftalt mellem Advokatsamfundet og Forbrugerrådet. Det betyder bl.a., at en Dansk BOLIGadvokat yder uafhængig rådgivning og ikke har alliancer med andre aktører i branchen som fx banker, realkreditinstitutter, forsikringsselskaber m.v.

Læs mere på www.danskeboligadvokater.dk eller SMS BOLIG til 1220 (alm. sms-takst) og få adgang til foreningens mobilportal.

Aviserne er dagligt fyldt med alverdens historier om finans- og boligkriser. Det gør indtryk! Ikke mindst hos de mange danskere som af den ene eller anden grund står og har et aktuelt behov for at købe eller sælge. For hvad skal man gøre for at sikre sig bedst muligt? Der er ikke noget entydigt svar, for i realiteten må man nok konstatere, at de fleste lærebogsteorier pt. er sat ud af kraft. Alligevel kan der gives nogle gode råd, og de ligner til forveksling dem man gav i årene før boligpriserne gik amok.

Råd nr. 1: Sælg din bolig før du køber en ny

Det kan blive en rigtig dyr affære, hvis du køber en ny bolig, før du har solgt den gamle. Derfor er råd nr. 1, at den gamle bolig skal være solgt, før du forpligter dig til at købe en ny bolig.

Nogle vil så mene, at man blot kan leje den gamle bolig ud, men dette kan være en højst usikker affære. For det første kan man risikere, at lejerne påfører boligen skader, der kan vise sig dyre at udbedre, og for det andet er der ingen, der kan vide, om salgsmulighederne er blevet bedre eller værre, når lejeren engang fraflytter boligen. Ydermere er det slet ikke sikkert, at man kan opkræve den husleje, der skal til for blot nogenlunde at dække udgifterne.

Råd nr. 2: Analysér familiens krav til de fysiske omgivelser nu og 5 år frem

Lad være med at se boligen som en investering du skal tjene mange penge på. Boligen er først og fremmest det sted, hvor du og din eventuelle familie skal kunne trives i mange år frem. Derfor er det vigtigt, at du gør dig klart, hvilke fysiske og geografiske krav du vil stille til boligen med tanke på, at den skal kunne danne rammen om familiens liv i mange år frem. Sørg derfor for, at der er plads nok – eller alternativt udbygningsmuligheder – hvis du planlægger familieforøgelse eller måske bare må forudse, at teenage-ungerne vil få behov for mere plads med tiden.

Råd nr. 3: Overvej familiens økonomi, herunder jobsikkerhed

Der er fortsat en meget lav ledighed i Danmark, men ingen kan forudsige om dette vil fortsætte i de nærmeste år. Det er derfor vigtigt nøje at overveje, hvor sikre familiens indtægter er, og hvad der skal til for at kunne blive i boligen, hvis den ene bliver arbejdsløs i en periode. Bankerne hjælper normalt gerne med at lægge budget. Det er imidlertid vigtigt, at du selv – gerne bistået af din boligadvokat – kontrollerer, at banken har alle udgifterne med, for der kan ske fejl, og det kan vise sig at være fatalt, hvis en væsentlig fast udgift er blevet glemt..

Råd nr. 4: Afdæk risikovillighed mht. lån

Når du skal vælge finansiering, skal du gøre dig klart, hvor risikovillig du er og naturligvis sammenholde det med din jobsikkerhed. Hvis du vil være på den sikre side, skal du vælge et fastforrentet lån med afdrag. Det betyder nemlig, at du nøjagtig ved hvad din månedlige ydelse er på lånet i op til 30 år frem. Du kan eventuelt også fra start af beslutte, at der skal være mulighed for afdragsfrie perioder. Det giver mulighed for, at du hurtigt kan nedsætte den månedlige ydelse midlertidigt, såfremt du i en periode måtte have behov for dette i forbindelse med eksempelvis arbejdsløshed, sygdom eller andet. Det kan være en god mulighed at have i baghånden. Et fast forrentet lån giver også mulighed for at nedbringe restgælden gennem aktive op- og nedkonverteringer, men det kræver en løbende og aktiv stillingtagen til dette.

Vælger du i stedet et variabelt forrentet lån, følger du pr. automatik rentens udvikling med kortere eller længere intervaller, afhængig af hvilken tilpasningsprofil du vælger. Dette kan godt være en fordel, set over en lang årrække Ved valg af rentetilpasningslån må du imidlertid hele tiden leve med den usikkerhed, der er forbundet med de løbende rentetilpasninger og dermed usikkerheden om de månedlige ydelser. De seneste måneder har jo således også med al ønskelig tydelighed vist, hvad det er for en usikkerhed man udsætter sig for, hvis man vælger rentetilpasningslån. Du skal derfor sætte dig godt og grundigt ind i fordele og ulemper ved den finansieringsform du vælger.

Råd nr. 5: Overvej overtagelse af eksisterende lån

Ved køb af bolig er der mange, der glemmer, at det – i hvert fald for nærværende – kan være en overvejelse værd eventuelt at overtage sælgers lån, som måske er et fastforrentet lån optaget på et tidspunkt, hvor renten var væsentlig lavere end den er i dag. Ejendomsmæglerne glemmer ofte at informere om denne mulighed, hvilket måske skyldes, at ejendomsmæglerne almindeligvis kan opnå formidlingsprovision på oprettelse af et helt nyt lån. Husk derfor at spørg til mulighederne, eller få din boligadvokat til at hjælpe dig med dette.

Råd nr. 6: Sørg for at få uafhængig rådgivning!

I de år hvor det gik rigtig hurtigt på boligmarkedet, følte en del købere sig presset til at tage en hurtig beslutning, uden at have rådført sig med deres egen uafhængige boligadvokat. Dette pres eksisterer ikke i dag, og det skal køber selvfølgelig udnytte til egen fordel. Du bør derfor som køber – uanset om boligen allerede er sat ned – tage kontakt til en dygtig boligadvokat, som ofte vil kunne forhandle endnu bedre pris eller vilkår. Boligadvokatens honorar kan ofte mere end tjenes hjem på denne vis.

Boligadvokaten sikrer herudover, ved gennemgangen af alle de dokumenter, der er forbundet med bolighandlen, at der ikke gemmer sig ubehagelige overraskelser – af praktisk eller juridisk karakter – i servitutter, tilstandsrapporter, ejerforeningsreferater, lokalplaner m.v. Og skulle boligadvokaten begå en fejl er han naturligvis dækket af en advokatansvarsforsikring.

Det er også vigtigt at være opmærksom på, at boligadvokaten – i modsætning til lang de fleste andre aktører, du møder på boligmarkedet – er helt uafhængig og kun rådgiver ud fra, hvad der tjener dine interesser bedst muligt. Boligadvokaten får kun det honorar, som du og hun eller han har aftalt. Det er derfor din sikkerhed for, at du får rådgivning, der alene tager udgangspunkt i din situation og dine særlige behov!

Markedet for køberrådgivning og skødeskrivning er underlagt en skarp konkurrence, og det er ikke altid, at denne konkurrence er en fordel for forbrugeren. Konkurrencen medfører tilsyneladende hvad der ønskes – nemlig en lavere pris på den ydelse, som køber efterspørger. Problemet er imidlertid, at ikke alle købere har gjort sig klart, hvilket behov de har som købere af fast ejendom. Denne usikkerhed om behovet hos køberne/forbrugerne udnyttes af flere aktører på markedet til at sælge forbrugerne et produkt, som reelt ikke dækker forbrugerens behov. Derfor er der ikke tale om en reel priskonkurrence.

Hvad er købers behov?

Når drømmeboligen er fundet, indebærer købsbeslutningen primært to store overvejelser:

Den første overvejelse går på, hvorvidt man som køber nu også har råd til at købe drømmeboligen og i bekræftende fald, hvorledes købet skal finansieres, valg af låntype, kurssikring m.m.

Den anden overvejelse går på, om det juridiske grundlag for købet er i orden, herunder overvejelser om konsekvenser af de aftaler som sælgers repræsentant – ejendomsmægleren – har skrevet ind i købsaftalen, spørgsmål om hvilke forpligtelser, byrder og servitutter som er pålagt ejendommen, ejendommens miljøforhold, nedgravede olietanke, jordforurening, fortrydelsesret, tilstandsrapport, energimærke, tegning af ejerskifteforsikring, m.m. Hertil kommer, at mange købere har yderligere behov for rådgivning om juridiske forhold, som kun indirekte har noget med boligkøbet at gøre. Det drejer sig oftest om rådgivning om ugifte samboendes køb af bolig i fællesskab, udarbejdelse af testamente og etablering af samejeoverenskomst. Særlige behov opstår også, hvis en eller flere af køberne er udlændinge, hvis der er tale om forældrekøb eller hvis sælger er et dødsbo.

Først når disse overvejelser er tilendebragt, og hvis køberen fortsat evner og ønsker at gennemføre handlen, opstår behovet for berigtigelse af handlen – det som med et populært udtryk kaldes "skødeskrivningen". Skødeskrivningen omfatter papirarbejdet ved gennemførelse af handlen, herunder udarbejdelse af skøde og tinglysning heraf, indberetning af handlen til offentlige myndigheder og udarbejdelse af refusionsopgørelse.

Lovgiver har taget stilling til købers behov.

Af Lov om omsætning af fast ejendom, § 15 fremgår det, at ingen må rådgive begge parter i samme handel, og at hvis den ene part i en handel, f.eks. køber, ikke bistås af egen rådgiver, skal rådgiveren for sælger – typisk ejendomsmægleren- rådgive køberen om behovet for og mulighederne for at søge egen rådgivning.

Det er altså lovens udgangspunkt, at sælger og køber skal have hver sin rådgiver i forbindelse med handlens gennemførelse.

Det er lige så klart, at det er behovet for rådgivning og ikke blot behovet for skødeskrivningen, som er det væsentlige i denne regel.

Hvor får køber så dækket sit behov for professionel, uafhængig rådgivning?

Der er flere aktører på markedet for køberrådgivning. I relation til den økonomiske rådgivning er der i Danmark tradition for, at køberne henvender sig i sit pengeinstitut. Dette er fortsat en god ide, men man skal dog som køber være opmærksom på, at pengeinstitutterne også lever af at låne penge ud, og at bankrådgiveren derfor i virkeligheden er en sælger, der ofte måles på, hvor meget han får solgt. Det er derfor en god ide, at rådføre sig med en uvildig og uafhængig boligadvokat, inden der træffes endelig beslutning om valg af finansiering.

I relation til den juridiske rådgivning indtager boligadvokaterne stadigvæk en førsteplads, men også på dette marked har der meldt sig nye aktører. Ejendomsmæglere, privatrådgivere, skødeskrivningskontorer og andre tilbyder også at hjælpe køberne.

Her skal køberen være meget opmærksom på, om den ydelse der tilbydes i virkeligheden også dækker købers behov. Ydelser der betegnes som berigtigelsesaftaler, skødeskrivningsaftaler og lignende, lider ofte af den alvorlige mangel, at der ikke gives den ydelse, som reelt er det grundlæggende behov for køber, nemlig en uvildig og uafhængig professionel vurdering af købsaftalens juridiske indhold og de af sælger fremlagte tilbud på ejerskifteforsikring, samt af det finansieringsforslag, som f.eks. købers pengeinstitut er fremkommet med. Selve "skødeskrivningen" er blot den praktiske efterfølgende effektuering af handlen, når beslutningerne om finansiering og gennemførelse af handlen er truffet.

Sammenhæng mellem kvalitet og pris?

Fælles for de nye ydelser på markedet for køberrådgivning er, at de ofte udbydes til en pris, som ligger lidt under den pris, som der normalt skal betales hos en advokat med speciale i boligrådgivning.

Forklaringen på dette fænomen skal selvfølgelig findes i det forhold, at hvis der udbydes en "berigtigelsesaftale" eller en "skødeskrivningsaftale", som ikke indeholder egentlig uvildig juridisk og finansiel rådgivning, da kan prisen for denne ydelse selvfølgelig ligge langt under prisen for fuld forsikringsdækket professionel og uafhængig rådgivning. Forklaringen er altså, at ydelserne ikke er sammenlignelige og gennemsigtige. Køberen skal derfor passe meget på, at han ikke køber en "delydelse", når behovet er hele den uafhængige juridiske og finansielle rådgivningsydelse, som kun boligadvokater kan give.

BOLIGadvokatens råd

• Køber skal sikre sig uvildig rådgivning – dvs. at rådgiveren ikke hverken direkte eller indirekte har fordel af at sælge eller anbefale bestemte produkter.
• Køber skal sikre sig, at rådgiveren er forsikringsdækket.
• Køber skal sikre sig, at rådgiveren har den nødvendige kompetence til at kunne rådgive om boligkøb og boligfinansiering.
• Køber skal sikre sig, at der reelt er tale om specialiseret juridisk advokatrådgivning og ikke blot berigtigelse eller skødeskrivning.
• Køber skal undgå discountydelser – et lavt honorar kan skyldes, at rådgiveren ikke har den fornødne kompetence, eller at han afsætter alt for lidt tid til sagen. Det sidstnævnte kan blandt andet medføre, at rådgiveren ikke finder de forhandlingspunkter, som måske kan spare køber for mange flere penge, end han betaler i honorar.

Fakta om Danske BOLIGadvokater

Danske BOLIGadvokater er en sammenslutning af advokater med speciale i boligrådgivning. De har som de eneste fået branchens blå stempel som BOLIGadvokater, fordi de udelukkende arbejder efter de etiske regler for køb og salg af fast ejendom, der er aftalt mellem Advokatsamfundet og Forbrugerrådet. Det betyder bl.a., at en Dansk BOLIGadvokat yder uafhængig rådgivning og ikke har alliancer med andre aktører i branchen som fx banker, realkreditinstitutter, forsikringsselskaber m.v.

Læs mere på www.danskeboligadvokater.dk eller SMS BOLIG til 1220 (alm. sms-takst) og få adgang til foreningens mobilportal.