Alle indlæg af Tine

Udlejning af hus eller ejerlejlighed

I korte træk:

Forudsætninger for udlejning:
Hvis det er en ejerlejlighed, der skal udlejes, er det en betingelse, at Ejerforeningens vedtægter ikke indeholder bestemmelser, der forhindrer udlejning.

Lejefastsættelsen:
Når der er tale om en enkelt ejerlejlighed – eller hus – så bruger man ikke omkostningsbestemt husleje, men de såkaldte “Småhus-regler”, Bolig-reguleringslovens regler for mindre ejendomme, d.v.s. færre end 7. Udgangspunktet er her, at man ikke må opkræve højere leje end den, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrel-se, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, hvor lejen er reguleret efter reglerne for omkostningsbestemt leje.

Modernisering: Hvis der er sket en gennemgribende modernisering, kan lejen fastsættes efter det lejedes værdi. Det er den leje der er almindeligt gældende i området for lejemål af tilsvarende kvalitet og størrelse. Det er huslejenævnene, ankenævnene og boligretterne der fastsætter dette efter et konkret skøn. Det er derfor ikke muligt at konkretisere helt, hvor meget der kræves.
Huslejenævnene har et udgangspunkt: Hvis udlejningsejendommene er taget i brug før 1991 og hvis der ikke er sket en gennemgribende forbedring (d.v.s. forbedringsudgiften enten overstiger kr 1600 pr m2 eller et samlet beløb på kr 183.000 indenfor 2 år -beløbet skal pristalsreguleres fra år 2000), så er der ikke tale om en gennemgribende modernisering,  og så sammenligner Nævnet med tilsvarende lejligheder med omkostnings-bestemt leje.

I Københavns Kommune bruger nævnet imidlertid ikke sammenlignings-lejemål med omkostningsbestemt leje, men bedømmer helt individuelt og konkret, ligesom man foretager besigtigelse. Der er sket en praksisændring, idet det altid har været et problem, at det var næsten umuligt at finde private udlejninger med omkostningsbestemt leje, der lignede.

Huslejenævns regler:
Nævnenes fastsættelse af max leje pr m2 pr år har i mange år været meget lav, men for et par år siden accepterede man op til kt 1.350 pr m2 og år for en rimeligt istandsat lejlighed. Det ligger noget væk fra Jeres forventninger, og hvis man skal opnå en fri lejefastsættelse, så skal lejemålet være totalt moderniseret og istandsat.

Det er meget besværligt med omkostningsbestemt leje – også sammenlig-ningsmæssigt, så udgangspunktet vil være en kvadratmeterpris. Egne lån og fællesudgifter kan derfor ikke direkte beregnes ind.

Man kan beregne sig en årlig administrationsudgift på kr 3.350. Det reguleres jævnligt.

Man kan også regulere for ændringer i udgift til vand og varme.  Disse opkræves særskilt med a conto, hvis der udarbejdes individuelle regnskaber.

Forbedringer: F.s.a. forbedringer i lejligheden/huset – eller på ejendommen som sådan kan der konkret varsles lejestigning herfor.

Lejesregulering: Det kan aftales i lejekontrakten, at  lejen reguleres efter Danmarks Statistiks nettoprisindeks efter nærmere udregningsmetode.

Der kan altid reguleres for ændringer i ejendomsskatter og andre afgifter.

Lejer kan gå til huslejenævnet og kræve lejen nedsat, hvis den er væsentlig højere end sammenlignelige lejemål.

Opsigelsesmuligheder:
Man kan altid opsige ved manglende betaling – nemt og hurtigt. Ved anden misligholdelse, manglende overholdelse af husorden osv. kræver det advarsel – nok 2 – samt ophævelse eller opsigelse. Det er lidt mere bøvlet og kan ende i en retssag.

Tidsubestemt: Hvis lejemålet er tidsubestemt kan man ikke opsige lejer i øvrigt. Der er undtagelser, hvis man f.eks. selv vil bebo det lejede, men der skal være en rimelig begrundelse og  opsigelsesvarslet er så  1 år.

Tidsbestemt: Ved tidsbestemt, er det begrænset hvor mange gange man kan forlænge kontrakten. Retten underkender, hvis der ikke er reelt behov for Udlejer, som f.eks. at man ikke kan få lejligheden solgt osv. Hvis der er tale om ren investering, så kan man ikke opsige uden grund i forhold, der kan belastes lejer.

Hvis udlejer ikke selv har boet i lejligheden og/eller det f.eks. er ren investering, kan Retten underkende en tidsbegrænsning.

Indvendig vedligeholdelse: Det er mest almindeligt i dag, at det er lejer, der har den indvendige vedligeholdelsespligt – også for nøgler, låse, sanitet, haner ect.. D.v.s. lejer skal aflevere lejemålet i samme stand, som ved indflytning, dog med respekt af almindelig slid og ælde. Der udarbejdes indflytningsrapport og udflytningsrapport. Hvis lejer har misligholdt noget, skal det erstattes særskilt.

Hvis inventar går i stykker, uden at det kan lastes lejer, står I som udlejere for udskiftning. Det gælder også hårde hvidevarer, hvis de er lejet med lejligheden.

Man kan aftale andet i kontraktens § 11.

Beskatning: Skattemæssigt er udgangspunktet, at  man kører efter virksomheds-ordningen med et egentligt regnskab for alle indtægter og udgifter, herunder forbedringer og udskiftninger.